تترقب الأوساط العقارية إصدار قانون الوساطة العقارية الذي ينظم التداولات ويهدف القضاء على الممارسات العشوائية و تجار الشنطة ممن يقدر الخبراء سيطرتهم على المعاملات بنسب تتراوح بين 70- 90% من إجمالي التداولات.
لوسيل ناقشت القضية مع عدد من الخبراء العقاريين وأعضاء بالمجلس البلدي ممن ثمنوا الاتجاه الحالي لإقرار القانون في أقرب وقت ممكن رغم تأخر إصداره لسنوات، ولكنهم أكدوا أن اللائحة التنفيذية لابد وأن تحتوى آليات واضحة لمراقبة السوق والاعتماد على المكاتب الرسمية المعتمدة فقط خلال عمليات البيع والشراء والتأجير، مما سيقضي بشكل تدريجي على المعاملات العشوائية.
وتتضمن مواد القانون عددا من الضوابط أبرزها أن يجتاز من يعمل بالوساطة الاختبارات والدورات التدريبية المختصة في المجال العقاري، وألا يكون قد صدر ضده حكم أو قرار بإلغاء الترخيص، وأن يكون له مقر ملائم في الدولة مرخص له، ومخصص لمزاولة أعمال الوساطة العقارية.
كما تضمن عددا من العقوبات أبرزها الحبس مدة لا تجاوز 3 أشهر، وبالغرامة التي لا تزيد على 100 ألف ريال، وإبعاد غير القطري في حالة المخالفة.
عبد العزيز العمادي: 60 - 70 % من التداولات خارج الإطار الرسمي
يؤكد الخبير العقاري عبد العزيز العمادى أن السوق بحاجة ماسة لاصدار قانون منظم لتداولات العقارات، خاصة مع تفشى ظاهرة العشوائية داخل القطاع العقاري قائلا: الكل اصبح يعمل دلال دون رقيب، والقانون الجديد سيكون له دور كبير فى إدراج التعاملات العشوائية ضمن المكاتب الرسمية وتقنينها والقضاء على الممارسات غير القانونية.
ويرى العمادى أن المعاملات العشوائية تسيطر على نحو 60-70 % من إجمالى تعاملات العقارات، مؤكداً تضمين القانون الجديد ولائحته النتنفيذية لعقوبات رادعة سيكون له الأثر الاكبر فى سبيل ضمان نجاح تطبيق القانون على ارض الواقع.
واشار الى أنه وفى ظل انتشار التكنولوجيا الحديثة اصبح بالامكان الاعتماد عليها فى عمليات البيع والشراء والتأجير للعقارات، خاصة وان التجارب الحالية تثبت ان الاعتماد على التكنولوجيا يضمن السرعة واليسر وفى نفس الوقت الرقابة على التعاملات والقضاء على العشوائية، مشيرا الى الاعتماد على تطبيقات مثل مطراش لانجاز المعاملات الحكومية والخاصة سواء للمواطنين أو المقيمين.
ويؤكد العمادى أن قطاع العقارات يعد من القاعات الاستراتيجية والمهمة فى الاقتصاد الوطني ووجود قانون ينظم تداولاته هو أمر حيوي ومهم ورغم تأخر اصداره الا أنه المهم الآن العمل على تفعيله واقراره والاعتماد عليه لتنظيم القطاع العقاري.
أحمد العروقي: القانون يقضي على عشوائية السماسرة
قدَّرَ المهندس أحمد العروقي المدير العام لشركة روتس العقارية حجم التعاملات العقارية عبر تجار الشنطة والسماسرة غير المرخص لهم بنحو 70% من إجمالي تداولات القطاع، مؤكداً أن معظم الدول لديها تنسيق مع الشركات العقارية المختصة بمعاملات الوساطة العقارية من خلال الدخول على معلومات وبيانات التسجيل وتكون مشاركة مع الدولة لتلافي أي أخطاء أو مشاكل مستقبلية بخصوص العقار لأن المعلومات المغلوطة تؤثر على القطاع بشكل مباشر.
وحول قدرة القانون على القضاء على السماسرة أوضح أن ذلك سيكون بالتدريج وسيعتمد على الخدمة المقدمة من المكاتب المرخصة والتي إذا أصبحت جيدة وأمينة وصحيحة فستصبح تلك الشركات مصدر ثقة سواء من ناحية الدولة أو المتعاملين داخل القطاع، وبالتالي سيختفي تجار الشنطة والسماسرة تلقائيا من السوق.
وأضاف أن التعاون بين الدولة والمكاتب أيضا سيكون له دور مهم وكذلك نشر تلك ثقافة داخل المجتمع، لأن المشتري والبائع هما الأساس وإذا وجدوا أن مصلحتهم من خلال الشركات المرخصة التي ستنجز لهم معاملاتهم العقارية بشكل صحيح وسلس وبخدمات ذات تكلفة معقولة فبالتالي ستختفي تدريجيا تلك الظواهر العشوائية داخل القطاع، كما أن الدولة مسؤوليتها تتمحور حول منع الإعلانات العشوائية وحظر نشرها إلا عن طريق الجهات المرخصة على أساس أن تلك الجهات تدفع رسوم التراخيص ورسوم مكاتب وموظفين.
وأكد أن الخدمات الإلكترونية لها دور مهم في تسهيل العمليات من خلال تخفيف الضغط على الجهات الحكومية وتسهيل العملية أمام البائع والمشتري.
محمد فرغلي: غياب القانون يطفش المستثمرين
يرى محمد فرغلي المدير التنفيذي لشركة يوتوبيا للعقارات أن قطاع العقارات عانى من العشوائية وغياب التنظيم عن تداولاته خلال السنوات الماضية، مما تسبب في تفشي ظاهرة تجار الشنطة والسماسرة ممن يمارسون المهنة بدون أي خبرات أو مؤهلات علمية، مضيفا: أصبح كل ما يحتاجه الفرد ليصبح سمسار عقارات رقم هاتف جوال وصفحة على مواقع التواصل الاجتماعي يبيع ويشتري من خلالها دون رقيب . وأكد أن نحو 90% من تداولات العقارات سواء الإيجارات أو التمليك تتم عبر وسطاء غير مرخص لهم، ويعملون بشكل متعمد على إيجاد حالة من المضاربات داخل السوق مما أدى لوصول أسعار الوحدات العقارية والأراضي إلى مستويات ارتفاع غير مسبوقة كان لها تأثير سلبي كبير على القطاع.
ويؤكد أنه ومن خلال تجربتهم الشخصية فضلوا خلال الفترة الماضية الابتعاد عن العمل بالتسويق والوساطة العقارية داخل قطر، بسبب عدم وجود إطار قانوني منظم وواضح للمعاملات العقارية وهو ما دفعهم لتسويق للعقارات في الخارج سواء في أوروبا أو أمريكا وغيرها.
ويؤكد أن صدور قانون لتنظيم عمل الوسطاء والدلالين سيكون بمثابة دفعة إيجابية كبيرة للقطاع ولكن في حال نجاح تطبيقه في ظل تحديات مهمة، والعديد من الآليات الفنية التي ينتظر أن تحتويها اللائحة التنفيذية للقانون، خاصة فيما يتعلق بآليات التعاقد واعتماد المكاتب الرسمية، والاعتماد على التكنولوجيا الحديثة والتي يؤكد فرغلي أن قطر لديها تجربة متميزة في الاعتماد عليها سواء على صعيد التعاملات الحكومية أو الشخصية ولقطاع الأعمال.
واختتم حديثه بأمله أن يسهم صدور قانون الوساطة العقارية في جذب المستثمرين مرة أخرى للعودة إلى قطاع العقارات القطري.
تباين وجهات نظر رجال قانون وأعضاء في البلدي
الظاهري: القانون الجديد لا يتضمن آلية للرقابة
تباينت وجهات نظر رجال قانون وأعضاء في المجلس البلدي حول قانون الوساطة العقارية، أحدهم اعتبر أن القانون لن يحل مشاكل القطاع وشبَّهه بقانون السجل التجاري وآخرون وصفوه بأنه يضع نهاية لعمليات الفوضى والنصب والاستهتار التي سيطرت على القطاع العقاري ويصب في صالح الجميع.
اعتبرت شيخة بنت يوسف الجفيري - رئيسة اللجنة القانونية وعضو المجلس البلدي - صدور قانون ينظم عمل الدلالين في الدولة علامة فارقة لما قبلها وبعدها، لكون أن الفوضى والعشوائية وعمليات النصب والفساد بسبب تلك الشريحة كانت تهيمن على هذا المجال.
وأشارت إلى أن القانون جاء لكي يضع حداً لها ويجتث كل المظاهر السلبية التي تفشت قبل صدوره بمجال الإسكان والعقار، بحيث باتت الدلالة مهنة كل من هبَّ ودبَّ، لذلك فإن صدور القانون ينقذ مهنة الدلالة ويعيد إليها اعتبارها ويحفظ حق المواطن والمقيم وحق الدلال ذاته. واستطردت شيخة قائلة: الكرة الآن بعد صدور القانون في ملعب الجهة المعنية بتنفيذه والتي ستضع صيغته التنفيذية ، موجهة خالص التقدير والشكر للحكومة التي أخرجت قانون الدلالة للنور بعد أن ظل لفترة طويلة أملا للمواطنين والمقيمين على حد سواء لتنظيم تلك المهنة، ومن ثم فإن صدور هذا القانون جاء في وقته، حسب قول الجفيري.
أما جاسم بن عبد الله المالكي - عضو المجلس البلدي فقال لـ لوسيل : هذا القانون المتعلق بتنظيم الدلالة انتظرناه منذ فترة طويلة، وخلال الفترات الطويلة الماضية كانت مهنة الدلالة سيئة الصيت واتسمت بالعشوائية والفوضى وجاء صدور القانون لكي يحد من الفوضى، وتكون العملية منظمة بشكل قانوني . وأكد أن آلية تنفيذه لن تكون فيها صعوبة، لكون أن كل من لهم علاقة بهذا المجال بدوائر الدولة ومن يتعاملون مع سوق الإيجارات والعقارات عندهم خبرة بما يحدث في هذا المجال.
وقال المالكي إن القانون سوف يحد من عدد المكاتب العشوائية ويضعها تحت مظلة وطنية وعقوبات هذا القانون الرادعة تجبر الكل على الانضباط وتصون الحقوق والواجبات لكل الأطراف، كما يضع القانون نهاية لعمليات الاسترزاق الغير قانونية على حساب مصالح المواطنين والمقيمين.
ويعرب علي الظاهري (محامي تمييز) عن عدم تفاؤله بالقانون الجديد لتنظيم مهنة الوساطة العقارية، ويؤكد أنه تابعه منذ بدأ الإعداد له، ولا فارق بين سجل الوساطة العقارية وبين السجل التجاري، مؤكدا أن مهنة الدلالة باتت ظاهرة غير صحية بالمجتمع والسبب أنها أصبحت مهنة من لا مهنة له، وستظل تمارس بدون مكاتب وبدون تنظيم، وطالب الظاهري الجهات المختصة بالتصدي لها بجدية أكبر، كون القانون الجديدة لا يتضمن آلية للرقابة، وكان يتوجب على المشرع في القانون الجديد وضع ضوابط تتيح للقطري فقط أن يعمل بالوساطة، وإذا تطلب الأمر تواجد أجانب يعملون معه، فيتوجب وضع ضوابط قوية لذلك من ناحية الكفاءة والخبرة، مشبها القانون الجديد بقانون التستر المتعلق بالسجل التجاري والذي فرض غرامة وحبسا على التجار، وفي النهاية يؤجر السجل بـ 5 آلاف ريال في العام مقابل استخراج أوراق شراكة صورية للقطري 51 % على الورق فقط.
وقال علي أحمد الخنجي (محامي تمييز) إن القانون الجديد للوساطة العقارية يجعل من جهة الإدارة هي التي تقرر من هو أَهل لممارسة مهنة الوساطة العقارية وذلك وفقا للشروط التي رسمها ويعطي للسمسار صلاحية تمكنه من أداء مهنته على الوجه الأفضل ويحقق مصلحة للمتعاملين في العقارات من خلال الضوابط والضمانات التي قررها القانون على المكاتب العقارية ويخلق الانضباط في قطاع التعامل في العقار بيعا وشراء لأنه يمنع المتطفلين على هذه المهنة.
أبرز مواد القانون
تنص المادة رقم 2 من قانون الوساطة العقارية على أنه يحظر مزاولة أعمال الوساطة العقارية دون الحصول على ترخيص من الإدارة المعنية، والمادة 3 تشترط للمرخص له بمزاولة أعمال الوساطة أن يكون قطري الجنسية، وأن يكون كامل الأهلية، وأن يكون محمود السيرة حسن السمعة، وألا يكون قد صدر ضده حكم نهائي أو جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.
دورات متخصصة
كما اشترطت المادة 3، أن يجتاز الاختبارات والدورات التدريبية المختصة في المجال العقاري، وألا يكون قد صدر ضده حكم أو قرار بإلغاء الترخيص، وأن يكون له مقر ملائم في الدولة مرخص له، ومخصص لمزاولة أعمال الوساطة العقارية.
وبالنسبة للشخص المعنوي، أن يكون شركة وفق أحكام قانون الشركات التجارية، ويكون غرضها مزاولة أعمال الوساطة، ومقرها الدولة، وألا يكون قد سبق إفلاسها، وأن تتوافر في المدير المسؤول عن الشركة شروط هي: أن يكون قطري الجنسية، وكامل الأهلية، وحسن السمعة، واجتياز الاختبارات والدورات التدريبية.
مزاولة المهنة
وتنص المادة 4 على أنه يقدم طلب الحصول على ترخيص مزاولة أعمال الوساطة العقارية أو تجديده إلى الإدارة المعنية، ويتم البت فيه خلال 30 يومًا من تاريخ تقديمه، وإذا صدر القرار بالرفض لابد أن يكون مسببًا، ويجوز لمن رفضه التظلم إلى الوزير خلال 60 يومًا من تاريخ القرار، ويبت الوزير في التظلم خلال 30 يومًا من تاريخ تقديمه، ويعتبر انقضاء هذه المدة رفضًا ضمنيًا له.
وتنص المادة 5 على أنه تصدر الإدارة المختصة الترخيص بمزاولة أعمال الوساطة العقارية، وتكون مدة الترخيص سنتان، قابلة للتجديد لمدة أو لمدد أخرى مماثلة.
والمادة 6 تنص أنه تسلم الإدارة للمرخص له بطاقة مزاولة مهنة الوساطة العقارية، وتتضمن اسم المرخص له، ورقم قيده في السجل، ومدة الترخيص، ومقر عمله، وبيانات أخرى مفيدة.
التنازل عن الرخصة
والمادة 7، تنص أنه لا يجوز التنازل عن الترخيص للغير، ولا ينقل للورثة إلا بعد موافقة الإدارة، وتضع اللجنة ضوابط تصفية أعمال الوساطة العقارية في حالة وفاة الشخص الطبيعي المرخص له.
والمادة 8 تعني أنه للوسيط العقاري أن يستعين في ممارسته لمهنة الوساطة بمندوبين، وفقا للشروط والضوابط التي يصدر بها من قرار.
والمادة 9، ينشأ سجل خاص يسمى سجل قيد الوسطاء العقاريين، لقيد المرخص لهم بمزاولة أعمال الوساطة العقارية، ويصدر بتنظيمه وتحديد بياناته قرار من الوزير.
لجنة الوسطاء
والمادة 10، تنشأ في الوزارة لجنة، تسمى لجنة شؤون الوسطاء العقاريين، وتشكل من عدد من الأعضاء لا يقل عن 5 أعضاء، ويصدر بتشكيلها ونظام عملها ومكافآتها قرار من مجلس الوزراء.
والمادة 11، تنص أن تتولى اللجنة مباشرة الاختصاصات التالية، وهي: النظر في تظلمات ذوي الشأن من قرارات الإدارة، والنظر في الشكاوى المقدمة من أو ضد الوسيط العقاري، وتقدير أتعاب الوسيط العقاري في حال عدم تحديدها أو حدوث خلافات حول تقديرها، والمساءلة التأديبية للوسطاء العقاريين، ومهام أخرى تكلف بها من قبل الوزير.
والمادة 12، تحدد التزامات الوسيط العقاري ومساءلته تأديبيًا، وتنص أن يؤدي الوسيط قبل مباشرته أعمال الوساطة أمام اللجنة اليمين ونصه: (أقسم بـالله العظيم، أن أقوم بواجبات مهنتي بشرف وأمانة وصدق، وأن أحافظ على أسرارها)، ويتم إثبات أداء اليمين في محضر اجتماع اللجنة.
واجبات الوسيط
والمادة 13، تنص على واجبات الوسيط العقاري وهي: ممارسة مهنته بنفسه إذا كان شخصًا طبيعيًا، وبواسطة المدير المسؤول إذا كان شخصًا معنويًا، والمحافظة على سرية المعاملات والمستندات والعقود المسلمة إليه، وعدم القيام بأيّ فعل أو الامتناع عن فعل يكون من شأنه الإضرار بمصالح المتعاملين معه.
كما حددت مسك دفاتر منتظمة ومرقمة الصفحات، يدون فيها أسماء وعناوين المتعاملين معه، والأعمال المفوض فيها لحسابهم، ووضع اسمه ورقم قيده في السجل التجاري، ونوع الشركة على مقر مزاولة أعماله، وجميع أوراقه ومراسلاته ومطبوعاته المتعلقة بالوساطة العقارية.
وحددت أيضًا، الاحتفاظ بالأوراق والمراسلات المتعلقة بأعمال الوساطة التي يفوض في القيام بها لمدة 5 سنوات بصورة منتظمة يسهل الرجوع إليها عند الاقتضاء.
مواد تنظيمية
وحظرت المادة 14 على الوسيط، القيام بأيّ عمل من أعمال الوساطة أو الإعلان بأيّ وسيلة عن بيع أو شراء أو تأجير عقار أو إجراء تصرف إلا بعد استيفاء المستندات أبرزها: عقد وساطة مكتوب، وصورة مصدقة من سند ملكية العقار، ومخطط العقار، وشهادة من إدارة شؤون التسجيل العقاري، وشهادة من وزارة البلدية والبيئة تفيد عدم وجود مخالفات بالعقار.
والمادة 16، لا تجيز للوسيط أو المندوبين العاملين معه أو أقاربه وأصهاره حتى الدرجة الرابعة أن يكونوا أطرافًا في العقود، ولصاحب الشأن أن يرفع دعواه خلال 3 سنوات من إجراء التعاقد إلى المحكمة المختصة لإبطاله.
والمادة 17، لا تجيز للوسيط الجمع بين مزاولة أعمال الوساطة وأيّ عمل آخر يتعارض مع المهنة، كما لا تجيز له مزاولة أيّ نشاط آخر في مقر الوساطة.
عقوبات وجزاءات
وحددت المادة 22، الجزاءات التأديبية وهي اللوم، ووقف الترخيص لمدة لا تجاوز سنة، وإلغاء الترخيص نهائيًا.
وتحدد المادة 24 إلغاء الترخيص، وتجيز للإدارة إلغاء ترخيص مزاولة أعمال الوساطة في حالة فقد المرخص له الشروط، ويجوز الوقف المؤقت لمدة لا تجاوز 3 أشهر في حالة المخالفة.
وحددت المادة 25 العقوبات، وهي: يعاقب بالحبس مدة لا تجاوز 3 أشهر، وبالغرامة التي لا تزيد على 100ألف ريال، أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من زاول أعمال الوساطة دون أن يكون مرخصًا له، أو زاولها أثناء مدة سريان الحكم أو القرار بوقف الترخيص، وإبعاد غير القطري في حالة المخالفة.
والمادة 26، تنص على أنه يعاقب بالغرامة التي لا تزيد على 20 ألف ريال كل من أفشى سرًا من أسرار الصفقات المفوض إبرامها، وامتنع عن رد المستندات والعقود لذوي الشأن، وفي حالة الإدانة تتم مصادرة الأموال التي تحصل عليها من أعمال الوساطة.
مهلة لتوفيق الأوضاع
والمادة 33، من القانون الجديد تمهل جميع مكاتب وشركات الوساطة العقارية القائمة وقت العمل بالقانون الجديد، توفيق أوضاعهم بما يتفق وأحكامه، وذلك خلال مدة أقصاها 6 أشهر من تاريخ العمل به.
والمادة 35، تنص على إلغاء قانون الوساطة الحالي المعمول به.
